Foto: Niké Dolman
Pandemieportretten bekijk alle Projecten

In gesprek met Peter Heuvelink en Tom Meulenbeld

Sectie
Wonen
Pandemieportretten
Gesprekken

Peter Heuvelink, directeur AM Noordwest en Tom Meulenbeld, ontwikkelingsmanager AM over ervaringen in de coronatijd, signalen uit de samenleving, aandachtsvelden en praktische stappen op weg naar brede betrokkenheid bij de opgaven en een goed functionerende samenleving.

Vanuit een algemene beschouwing over de huidige tijd, zijn we in maart erg geschrokken van de ophokplicht en een compleet andere werkwijze, maar is er snel geschakeld ervaart Tom Meulenbeld. Het is mooi om te zien dat alles weer zijn weg heeft gevonden en doorloopt. Over het geheel genomen is AM vrij mobiel, en gelukkig geldt dat voor de gebiedskant ook. In maart had dat enige tijd nodig met name in de wat kleinere publieke organisaties en intussen weten we elkaar weer goed te vinden. Dat staat los van het gemis aan de fysieke component van de interactie. Vooralsnog zien wij dat het in onze projecten goed doorloopt en dat stemt ons voor dit moment positief. De toekomst was lange tijd wat ongewis. Maar er gloort wel veel hoop aan de horizon. Wel merken we dat het initiëren van projecten meer aandacht vraagt. Het is van groot belang dat publiek en privaat elkaar in deze fase van projecten op blijven zoeken, zodat we gewenste aantallen uit de diverse woonagenda’s en woonvisies ook op de lange termijn waar kunnen maken.

Je merkt dat het sentiment overeind blijft, doordat men de hoop heeft gericht op een vaccin. In onze projecten zien we nog geen afname of een verandering want er blijft een enorme behoefte aan woningen. Wel zien we een voorzichtige behoefteverandering aan woningtype en lay out. We werken meer thuis en daar moet je wel ruimte voor hebben.

Wat we zien toenemen, benadrukt Peter Heuvelink, is de behoefte aan goede openbare ruimte die onderscheidend is. Voor dat type woonomgeving bestaat meer animo dan een standaard inrichting van de openbare ruimte. Dat zien we terug in het aantal inschrijvingen en inschrijvingen als optant. AM heeft onder meer producten voor de doorstroommarkt, dat zijn mensen die al prima wonen en een volgende stap maken. Daarom kan die groep kritisch zijn, het gaat om veel geld. Mensen zijn lang betrokken bij het proces van inschrijving op weg naar bouw. Interessant is dat men gericht kiest voor inschrijving op een bepaald voorkeursgebied en minder op meerdere locaties.

De druk op de woningmarkt is groot, het tijdgewricht complex. Signaleren jullie opmerkelijke verschuivingen in de processen, de werkwijzen?

Veel projecten gaan versneld door maar dan spreken we vanaf het punt van voorlopig ontwerp. Bij de fase van initiatief is het moeilijk, zeker bij de westzijde van Haarlemmermeer. De fase van start, brainstormen, in gesprek gaan met de gemeente, wederzijds vertrouwen opbouwen op weg naar de stip op de horizon; het is geheel vervangen door Teams, dat maakt het proces ingewikkeld. Elkaar meenemen in een overtuiging via een scherm, dat is een uitdaging.

Online processen hebben echter ook een voordeel ervaren we. De eerste maanden was het zoeken naar passende participatievormen. In de zomer hebben we ontdekt dat online goed kan werken. Binnen participatie werkt online verbredend, zoals een meer gemengde doelgroep qua leeftijd in gesprek met een architect, met de mogelijkheid tot terugkijken, het verhaal overdenken. Het draagt bij aan een ander sentiment en wijzigt het bestaande beeld over participatie in een zaaltje met het zenden van een boodschap. Er ontstaat meer evenwicht in het delen van belangen, meer genuanceerd in plaats van een aantal stemmen voor en tegen de gemeentelijke voorstellen. Digitaal blijkt er meer vertrouwen te ontstaan. Het maatschappelijk belang wordt zichtbaar.

In het delen van het verhaal en opnieuw naar plannen kijken, mag meer interactie komen vanuit de politiek, de gemeenteraadsleden. Daarbij gaat het om kennis nemen van plannen, erkenning van de inzet en deskundigheid van de ambtenaren. Er ligt veel druk op de omgeving, en uiteindelijk moet je met elkaar vooruit. Het gaat erom dat er naar omwonenden wordt geluisterd, dat hun inbreng serieus wordt genomen. Een balans in de gedeelde belangen is belangrijk, want er gaat hoe dan ook iets gebeuren in de omgeving. De wijze waarop we de ontwikkeling vormgeven, dat bespreken we en daar is honderd procent invloed op. Er is een enorme claim op de ruimte en je wilt niet alle bouw realiseren in de weide.

Brengt deze tijd de noodzaak tot het herijken van rollen mee?

Herijken van rollen en functies, passend bij deze tijd is noodzakelijk. Neem de manier waarop een gemeenteraad functioneert; dat is niet meer het beroep zoals dertig jaar geleden. Hierdoor zien we een dat er een steeds grotere behoefte ontstaat aan een brugfunctie tussen het ambtelijke apparaat dat vaak kennisintensieve en technische voorstellen indient, gebaseerd op de eisen van de huidige tijd, en het gemeenteraadslid dat deze complexe voorstellen vervolgens moet beoordelen De tijdgeest brengt een nadruk op verpersoonlijking mee. Als wethouders na vier jaar stoppen omdat ze persoonlijk worden aangevallen en de levensvreugde afneemt, is dat een zwaar signaal. Dat doen wij als maatschappij die mensen aan. Er kan een ander model zijn dat we tot u toe over het hoofd zien.

De gemeenteraad is een ideale functie voor een zogenoemd powerkoppel (beide partners hoog opgeleid met dito inkomen).

Het is een ideale baan met opgroeiende kinderen, want veel avondwerk waardoor je ruimte hebt voor tijdindeling en kinderen terwijl de partner op de Zuidas werkt.. Het salaris is minder maar er staat tegenover dat er geen kosten voor de buitenschoolse opvang zijn.

De gemeentes zijn niet altijd even blij dat het Rijk taken bij ze neerlegt, maar de gemeente delegeert op haar beurt niets op wijkniveau. Blijkbaar wil het Rijk dichter bij de burger staan, maar hoe kan een gemeenteraad de participatietaak op zich nemen als er binnen de gemeente sprake is van generiek beleid en bijbehorende besluitvorming, terwijl wijken hun eigen problematiek kennen? Stel je organiseert een rol voor locoburgemeesters per wijk filosofeert Peter, dat is een aanvullend thema om eens over te denken. Dat geeft een compleet andere rol aan gemeenteraden. De gemeenteraad kan blij zijn dat er minder werk ligt, waardoor er meer tijd ontstaat om stukken te lezen. Veel tijd belastende taken kunnen ze delegeren naar de wijkburgemeester. Simpel en snel.

Een goed voorbeeld zijn de herstructureringswijken. Op gebiedsniveau en planmatig denken we integraal. Maar de fase daarna vervalt in verzuiling en denken in potjes. De omgevingswet zou deze verkokering wat moeten kunnen doorbreken. Open per wijk een grondexploitatie, waarbij het geld in de wijk blijft, waar vanuit wethouders of college de wijkexploitatie kunnen vereffenen. Dan wordt het beheer van, en ingrepen in zo’n wijk iets makkelijker. Ik geloof erin dat een wijk duurzamer en vitaler wordt, omdat je de mensen actief kunt blijven betrekken. De buurt zelf besluit over vijf procent van de exploitatie en wat er met dit geld gebeurt, welke injectie de buurt krijgt. Politiek ligt dat allemaal ingewikkeld, omdat je zogenaamd zomaar geld weggeeft.

Meebewegen en eigentijdse veranderingen vormen kansen voor ruimtelijke kwaliteit?

Eigenlijk kun je de ruimtelijke ordening vergelijken met permacultuur, betoogt Peter. Het ontwerpen van de menselijke leefomgeving op een manier die ecologisch duurzaam en economisch stabiel is. Net als de complexe ecosystemen in de natuur, is het ecosystemen van de stad en ommeland ook complex en reageert het een op het ander. We zitten wel in een fase dat je binnenstedelijk heel erg gaat verdichten of verhogen. Parkeren ondergronds? Bovengronds? Bij ontwerpers zie je veel bewegingen op bovengronds zodat je er later nog een andere functie aan kunt geven. Ondergronds gebeurt echter veel, zoals een warmte koude opslag installatie, een hele infrastructuur aan leidingen.

Verdichten in het bebouwde gebied is prima waar dat kan en als de mobiliteit verbetert. Dat is wel iets waar we ons zorgen over maken vanuit de corona ervaringen. Hoe ‘sexy’ is een OV knooppunt straks? Op dit moment vermijden we het openbaar vervoer. De files nemen af, hoewel het druk lijkt op de snelweg, is er geen file. Zal die vervoersbeweging en de stagnatie op de snelweg, structureel aan het veranderen zijn? Is de werkcultuur aan het veranderen omdat we nu meer thuiswerken? Er is een efficiëntie ontstaan die blijvend is; alleen als het dringend is komt men naar de werklocatie, voor het reguliere overleg log je in.

Waar ligt een opgave van de nabije toekomst?

Het vestigingsklimaat is een aandachtspunt van belang. De beweging uit de stad was al in gang gezet en de coronacrisis heeft het zichtbaar versneld. Het thuiswerken maakt de noodzaak om dicht bij het werk te wonen kleiner en motiveert de overweging om bijvoorbeeld in Vathorst (Amersfoort) te gaan wonen, met lagere kosten. Dat is begrijpelijk maar het dwingt ons ook tot de gemeenschappelijke opgave tot het aantrekkelijk houden van deze regio voor mensen met een goed inkomen. > Deze regio moet de voorzieningen op peil houden en het onderscheidend karakter versterken. Want, als het goed gaat met de economie en onderscheidend vermogen van de regio Amsterdam, dan gaat het goed met Nederland. Als je dat vestigingsklimaat kunt waarborgen, kun je blijvend zorgen voor de mensen die het financieel iets minder hebben getroffen en ook zij een betaalbare woning kunnen vinden.

Zowel Tom als Peter benoemen de verandering: "Over het algemeen ging je na de middelbare school het huis uit, om opeengepakt in een studentenkamer te wonen.''

Daarbij deelde je voorzieningen met acht mensen. Dat was heel gewoon. Maar het gaat goed met een groot deel van Nederland, dus gaat het thuis ook goed. Voor je gevoel ga je dan een stap terug als je gaat studeren. Die standaard is wel veranderd, studenten blijven langer thuis wonen, of er is juist geen geld om thuis weg te gaan. De mensen die wel kiezen voor een studentenhuis of co living, die zitten in een modus en een netwerk dat ze huisvesting voor zichzelf zoeken. Waardoor ze net iets eerder een relatie of woningen krijgen.‘’

Doorstromers vinden hun woning wel in de regio, starters hebben uitdagingen. Het begint voor starters met het creëren van een basis in werkgelegenheid en banen. In de tussenfase, van studeren en werken moeten we deze groep vooral helpen met faciliteren in andersoortige woonvormen die met een kleinere beurs wel betaalbaar zijn. Friends woningen, studio’s, dergelijke producten zullen voor deze groep zeker nodig blijven voor de uitstroom uit een studentenhuis. Het gaat goed met de woningmarkt, maar de mixed use gaat slecht.

De vloedgolf aan flexibele contracten die voortkomt uit de vorige crisis, daar hebben we nu rekening mee te houden. Er komt wel beweging in maar de economie is afgeremd, alles is vertraagd. Dat maakt dat starters minder wendbaar zijn en we moeten zorgen dat mensen niet tot hun 35e bij hun ouders moeten wonen. Dat een hele generatie een stap gaat missen. Het vinden van een betaalbare woning is essentieel voor je welbevinden.

Wat kunnen we met elkaar doen om het gesprek integraal gaande te houden?

De opgave is zo complex dat je het niet zelf kunt oplossen alle kennis en kunde moet je bij elkaar gaan zetten. De complexiteit van ons vak neemt alleen maar toe. Peter: ‘’Om de toekomstige opgaven te bespreken is een nieuw type gesprek functioneel vanuit gedeeld gemeenschappelijk belang bij de regionale ontwikkeling en het woonlandschap dat we nastreven. Een soort denktank van tien mensen uit verschillende vakgebieden, los van de bestaande structuren en corona proof komt men zes keer per jaar bij elkaar. De keuze voor een lid van de denktank is van tijdelijke aard, dat geeft lucht. We rouleren met een maximum per persoon van vijf jaar in een doorlopend ritme van instroom per twee jaar. Dat garandeert continuïteit in visie met steeds een frisse aanvulling op de zienswijze vanuit nieuw ingestroomde kennis. Daar krijg je qua netwerk op niveau voeding en inzichten. Wat besproken wordt blijft binnenskamers, dat is ook wel eens prettig.

De uitkomsten, de toepasbare inhoud kun je echter wel gebruiken en agenderen want dat vraagt om een antwoord van de bewoners uit Haarlemmermeer. Ik denk dat dat helpt om betrokkenheid te stimuleren. Je kunt een concrete casus waar je het twee of drie jaar over buigt, gericht op diepgang. Vervolgens is er de wisseling van leden in de denktank en over drie jaar bezie je de uitkomsten. Dat kan heel betekenisvol om op strategisch niveau te praten vanuit een belang of een specifiek doel. Of vanuit een belemmering. Je kunt je elkaar direct aanspreken op soms basale feiten en werkwijzen die oplosbaar zijn als je de obstakels naar elkaar uitspreekt. Dat kan van niveau ontwikkelaar tot wijkraad. Het zou een open gesprek moeten zijn zonder dat je een belang hebt. Waar je de polder ook verder mee brengt. Daar is zó een goede groep op samen te stellen. ‘’

Wat zijn de opgaven die samenhangen met het creëren van het regionale vestigingsklimaat?

Levendige stad.

Voor ons is het wachten wanneer de markt iets meer tot rust komt. Maar als projecten gaan stagneren, dan gaat het ook hard. Met commercieel vastgoed hebben we nu ook projecten die meer aandacht vragen, omdat investeerders al dan niet tijdelijk het luik dicht hebben gedaan. Een supermarkt lukt nog wel, maar andere voorzieningen plaatsen in de stedelijke plinten is wel ingewikkeld en dat doet wel iets met je stadsbeleving. Daarnaast maken startende bedrijven ook een pas op de plaats, wat ook weer van betekenis is voor de levendigheid van de gebieden waar juist dit soort ondernemers zitten.

Integraliteit en continuïteit.

Er is vooral meer behoefte aan continuïteit in plaats van snel en groot rendement. Wij hebben als ontwikkelaar juist een ander soort maatschappelijke opgave ten opzichte van een knetterharde partij gericht op rendement. Generiek kijkend gaat het meer toe naar een algemeen verhaal over hoeveel je wilt verdienen, gebaseerd op een vooraf afgesproken percentage. In overleg met overheden signaleren we een discrepantie tussen kennis van wat verdienen voor ons als AM inhoudt. Dat zijn in de huidige markt niet de bedragen waar we de problemen binnen een ontwikkeling als ontwikkelaar allemaal mee kunnen oplossen. Als ontwikkelaar heb je overleg over de orderportefeuille en de strategie. Daar heb je het ook over het afbreukrisico. Als wij als ontwikkelaar iets in gang zetten en het gaat niet door. Dan gaan de kosten drie keer over de kop ten opzichte van wat we überhaupt hadden kunnen verdienen. Ontwikkelen heeft nou eenmaal hele hoge initiële kosten. Dat staat niet in verhouding met bijvoorbeeld softwarepartijen, die met een voorspelbaar helder plan een ‘bid’ kunnen doen. Het gaat toch ook echt weer om die kennis, ook van een Gemeenteraad. Het is belangrijk voor een goede uitkomst en wederzijds begrip om op basis van feiten met elkaar het gesprek aan te gaan..

Kwaliteit openbare ruimte.

Vooral in onze tenders met onze ontwerpteams, krijgt de openbare ruimte een steeds belangrijkere rol. Daar ligt voorlopig het accent, meer dan specifiek op natuur inclusief, circulair of detaillering. Dat sluit niet uit dat al die onderdelen bij elkaar gaan komen. Nederland is en land van beleidsmakers met een boekenkast vol bijbels van beheer waaraan we ons braaf moeten houden. Het is onze vondst om proeftuinen te creëren zodat beleidsmakers kunnen ervaren dat het beter en mooier wordt, wanneer je afwijkt van deze bijbels en standaarden. Daarbij kunnen we uitleggen dat het maatschappelijk rendement groot is. We zijn er ook van overtuigd dat een goede openbare ruimte, een goede leefomgeving, bijdraagt aan de prijs van de woning en het levert welzijn op.

Het is Nederlands koopmanschap, overheden zijn heel erg kosten gedreven, waardoor uniformiteit is ontstaan, die is gerelateerd aan een inkoopcultuur. Mondjesmaat lukt het soms bij stadswinkelcentra betere kwaliteit te realiseren onder druk van winkeliers. Juist maatschappelijk rendement zou gewaardeerd moeten worden; juist die skatebaan of die fraaie lantarenpaaltjes maken de mensen trotser op hun buurt en dat vertaalt zich in ander gedrag en minder overlast. Alle kleine elementen dragen daaraan bij. Nu is het zo dat als wij een ander type prullenbak voorstellen dat duurder is, moeten we dat verschil in beheerskosten afkopen. Hierin wordt niet meegenomen dat deze betere prullenbak juist bijdraagt aan de algehele beleving en kwaliteit van een buurt. Een goed voorbeeld is de Enk, een bedrijf dat groen aanplant in Hillegom, met het zogenoemde Zorgeloos Groen. Het is iets duurder, je ziet de seizoenen terug in de aanplant. De mensen die in die wijken wonen, zijn betrokken bij hun wijk. Ze doen zelf aan onderhoud, het eigenaarschap van dat groen gaat uiteindelijk terug naar de bewoners. Dat kan in kleine stappen, het gaat om anders willen denken. Het is in de aanleg misschien iets duurder maar in overleg met de belegger, corporatie of de wijkvereniging kun je activiteiten opzetten. Mensen hebben zin om iets te ondernemen met elkaar. Dat is iets wat past bij deze tijd. Wat we zelf riepen: ‘Heel erg lokaal en heel erg globaal’.

‘’We pleiten voor globaal blijven denken in de luchthavenregio, vanuit ook lokaal niveau. Het gaat niet altijd over stedelijk niveau, maar het ervaren van een thuis in een buurtschap van 80 mensen. Dat je je vertrouwd voelt en kan ontspannen, de menselijke maat, we moeten het lokale gevoel terugbrengen. Het gaat om welzijn en vitaliteit en dat betaalt zich uit in vermindering van zorgkosten.‘’