Foto: Nike Dolman
Pandemieportretten bekijk alle Projecten

In gesprek met Timpaan: Richard Dijksma

Sectie
Wonen
Pandemieportretten
Gesprekken

Richard Dijksma is Vastgoed- en gebiedsontwikkelaar bij Timpaan.

Het woonlandschap lijkt ondanks de pandemie misschien wel boven verwachting te functioneren vertelt vastgoed- en gebiedsontwikkelaar Richard Dijksma bij Timpaan. De vraag naar woningen blijft enorm en bouwen is nodig. Daar is wel visie voor nodig.

Zowel in de koop als de huursector laat de interesse geen enkele dip zien. Vaak duurt de verkoop niet langer en zijn nog meer mensen geïnteresseerd dan voorheen in de projecten. Waarschijnlijk zal dat bij andere ontwikkelende partijen herkend worden. Het gegeven dat zich bijna geen dip voordoet, wordt grotendeels bepaald door de enorme vraag naar nieuwe woningen, gesprek aan aanbod en het enorme tekort aan woningen in Nederland. Er is een achterstand in woningbouw die we met z’n allen in te halen hebben, die ongelofelijk groot is, en het moeilijk maakt voor heel veel mensen een passende en betaalbare woning te vinden. Alleen in de Schiphol regio spreken we al over circa 350.000 woningen die we de komende jaren moeten bijbouwen van de 1 miljoen die landelijk nodig zijn. De huidige behoefte blijft bestaan, coronacrisis of niet. Voor sommige type woningen nemen de verkopen meer tijd in beslag, zeker bij de duurdere segmenten, maar dit was al voor de corona het geval. Kopers uit de hogere prijsklasse zijn vaak niet in loondienst, maar zijn ondernemer en die hebben meer last van de economische gevolgen van corona, die dragen meer risico. In de basis blijft de druk op de markt absoluut dus bestaan en de vraag naar nieuwe woningen ontzettend groot. Veel groter dan wij de komende jaren kunnen bijbouwen.

Het Gemaalhuis als nieuwe entree van Hoofddorp
Het Gemaalhuis als nieuwe entree van Hoofddorp

Wat betreft de locatie van de woning zijn we meer gaan beseffen waarom ons huis soms zo fijn voelt of juist niet. We zijn het huis meer als thuis gaan waarderen. Mensen vinden het belangrijk om te wonen waar ze zijn opgegroeid, plekken waar ze meer woning voor hun geld kunnen krijgen, dichtbij hun werk en familie en plekken waar ze zich vertrouwd voelen. Dat geldt nog steeds voor het overgrote deel van de kopers. Een aantal makelaars roept dat een langere reisafstand tussen wonen en werken een trend wordt juist door de nieuwe manier van (thuis)werken, maar uiteindelijk zie je dat het overgrote deel van de kopers nog steeds uit de directe omgeving komt. Ik moet dat dus nog maar zien.

Zodra we weer in een normaal vaarwater zitten, gaan we weer ‘gezellig’ met z’n allen in de file staan. Daar zijn we als mens toch niet zo voor gemaakt en daar ergeren we ons snel aan. Als we straks meer thuis blijven werken en minder naar kantoor gaan, gaan meer mensen dit overwegen. Mensen zijn zich door de corona juist meer bewust van ‘hoe woon ik en wat heb ik dan nodig’ dan dat de afstand en de roep naar meer ruimte om het huis leidend zijn. Er is zeker een groep die de woon-werkafstand groter maakt, maar het merendeel blijft toch vooral wonen in hun vertrouwde omgeving waar ze al heel lang fijn wonen. In de nieuwbouw heeft dit altijd gespeeld en blijft het spelen dat mensen dicht bij hun familie, vrienden, kennissen en sociale contacten willen blijven wonen. De vertrouwde kring mensen zijn we door corona meer gaan waarderen.

Waar in mijn ogen wel echt een verschuiving gaande is, is dat mensen niet meer kopen om een stap op de wooncarrièreladder te maken, maar om de maandlasten te verlagen. Of om klaar te zijn voor de toekomst. Het maakt enorm uit of je 5% rente betaalt of rond de 1 à 2%, zoals op dit moment. Wooncarrière maken is minder belangrijk geworden en het wonen dicht bij de ‘veilige’ omgeving des te meer. Dat is misschien wel extremer geworden dan voorheen, waar mensen toch vrijer waren met verhuizen tussen bepaalde plaatsen en gebieden. Ik verwacht dus een tegenovergestelde beweging op lange termijn. Maar we gaan zien wie gelijk krijgt.

Signaleren jullie een accentverschuiving in de behoefte van jullie bewoners?

Een algemeen en groot probleem is dat een heel grote groep wat betreft wonen tussen de wal en het schip valt. Dat is zorgelijk. Zeker met de nog steeds stijgende prijzen wordt het voor die groep steeds moeilijker een passende en betaalbare woning te vinden. De sociale huurder moet sowieso al heel lang op een woning wachten en deze sector is de laatste jaren extra aan banden gelegd. Wat al een groot probleem op zich is. Uiteindelijk, na lang wachten, is er in de sociale huur nog steeds een woning die bij je inkomen en huishouden past. Maar vooral voor de mensen die net boven de inkomensgrenzen voor de sociale huur verdienen, is het nu haast onmogelijk te kopen of te huren. Om tegenwoordig een beetje woning te kunnen betalen zijn veelal twee goede inkomens nodig. Waar gaan straks onze leraren, agenten, zorgpersoneel, etc. wonen? En al die jongeren die net starten in hun werkzame leven en vaak beginnen met een forse studieschuld?

De wijk Het Gemaalhuis is een kleinschalige nieuwe buurt en kent een rijke detaillering
De wijk Het Gemaalhuis is een kleinschalige nieuwe buurt en kent een rijke detaillering

Er is een heel grote groep die uit het ouderlijk huis wil, die niet voldoende verdient om alleen of zelfs samen een woning te kopen. Als ze al mogen bezichtigen en er tussen komen. Het gaat veelal om mensen van midden twintig tot midden dertig of soms zelfs ouder. Ik vraag mij echt af hoe gezond het is tot die leeftijd bij je ouders of schoonouders te moeten wonen, omdat je simpelweg geen andere keuze hebt. Op een zolder als je enige privé plek, voor zover die privé is. Dit is daarom ook een oproep aan gemeentes om ook in die categorie meer te bouwen, voor die specifieke groep, want die vergeten we nog te vaak in beleid en visies. Naast de sociale huur moeten we ook zeker de sociale koop niet vergeten.

Bouw niet alleen duurdere woningen of sociale huur, maar juist betaalbare koopwoningen.

Woningen die geschikt zijn voor alle doelgroepen en zorgen voor goede gemixte wijken met plek voor iedereen. Het kan echt! Ook in deze markt die onder druk staat. Een goed voorbeeld is het Sizo terrein in Hillegom waar Timpaan en UBA, samen met de gemeente Hillegom, 136 betaalbare koopwoningen realiseren allen onder de €225.000 VON en de goedkoopste al vanaf € 100.000,- VON. Mensen vragen mij vaak ‘hoe maak je dit mogelijk?’ Daar kun je toch geen winst op draaien? Deels is dit zeker waar, maar de gemeente Hillegom heeft hier naast het genoegen te nemen met een lagere grondprijs vooral de vrijheid geboden aan ons als ontwikkelaar om met slimme oplossingen te komen. De eerste koper moet ook niet die gelukkige loterijwinnaar worden en een subsidie van de maatschappelijk te krijgen. Door het met slimme oplossingen toch mogelijk te maken, bijvoorbeeld door Koopstart, is er meer mogelijk. Maar ook de rest van het vrije sector koopprogramma financiert deze betaalbare woningen.

De gemeente Hillegom heeft het aangedurfd om niet alleen voor de sociale huur te gaan, maar vooral veel sociale koop toe te voegen voor de doelgroep die nu overal tussen de wal en het schip valt en daardoor thuis moet blijven wonen of veel te duur huurt. Dat is een andere manier van beleid voeren, die staat of valt met de wil om het te doen en de financiële gezondheid als gemeente om het te kunnen. Maar er is in de sociale koop absoluut meer mogelijk dan veel gemeenten nu doen door samen te werken met partijen als Timpaan.

Want, laten we ons afvragen wat er gebeurt als je deze groep over het hoofd blijft zien. Hoe gezond is het, als je met 35 jaar of ouder nog thuis woont?

Welke maatschappelijke problemen gaat dit op lange termijn opleveren? En wat besparen wij nu samen niet door juist ook voor die doelgroep veel meer oog te hebben? Op dit moment is er een snelgroeiende groep niet in staat is hun wooncarrière te beginnen. Mensen die jij en ik ook kennen en misschien wel onze zoon of dochter kunnen zijn. Veel starters vallen tussen wal en schip: ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning of vrije sector huurwoning. Hoe vind je dan een woning die echt bij je past? Recente ervaringen met sociale koopwoningen in de regio tonen hoe groot de nood is. In Aalsmeer en Uithoorn hadden we met twee weken marketing voor onze Smartwoningen 1800 geïnteresseerden, waarvan meer dan 700-750 mensen daadwerkelijk een complete inschrijving hebben achtergelaten. Op beide locaties in korte tijd achter elkaar. En mensen uit de gemeente Uithoorn en Aalsmeer hadden in die projecten voorrang. Er waren maar 24 Smartwoningen te verdelen op beide locaties.

Ook bij de interesse in Hillegom zie je terug hoe belangrijk het is dat we betaalbare woningen toevoegen. Inmiddels staan we daar op ruim duizenden inschrijvingen, zonder marketing. Het geeft aan dat de druk hoog is. Deze cijfers tonen dat gemeentes meer initiatief kunnen en moeten nemen richting een ander soort constructie met een lagere grondprijs, maar ook kansen in de toekomst om die lagere grondprijs terug te verdienen. Dat heeft een positieve uitstraling op de samenleving in het algemeen en voor de groep die nu onvoldoende kansen heeft op een passende woning, is de impact enorm. Het gaat erom, om met partijen zoals wij, op creatieve manieren naar oplossingen toe te werken, vanuit constructies die ook doorstroom bevorderen en niet die eerste koper die haast een lot uit de loterij wint dus een subsidie van de maatschappij mee te geven. Daarbij is de verandering bij bijvoorbeeld tenders van gemeenten dat nu een lagere grondprijs wordt behaald voor de locatie, maar dat de meerwaarde bij verkoop op dat ene huis niet geheel ten goede komt aan de eerste koper, zoals voorheen met gesubsidieerde woningen, maar wordt omgezet in het meedelen zodat de gemeente ook weer iets terugziet van de investering en daarmee de financiële kans die zij hebben geboden aan die gelukkige eerste kopers. Geen subsidie, omdat jij dus het geluk gehad hebt geloot te worden uit soms een lijst van honderden tot duizenden geïnteresseerden, maar meedelen. Samen betaalbare woningbouw mogelijk maken. Als Timpaan vinden we het erg belangrijk onze bijdrage hierin te leveren. Vanuit onze stichtingsfilosofie en onze maatschappelijke betrokkenheid.

In hoeverre heeft deze coronacrisis invloed op de verwachtingen?

We zien de druk groter worden voor de genoemde groep. Volwassen mensen zonder eigen woning, op zolder bij de ouders; dat is niet gezond voor alle betrokkenen. Het is echt een probleem dat je zolang moet wachten waar we de gevolgen op de lange termijn terug gaan zien. Dat geldt voor de cijfers door heel Nederland; het blijft een verbazingwekkend hoog aantal woningen wat we tekort komen. Hoe gaan we die 1 miljoen woningen die we nu tekort hebben ooit inlopen? Het zal goed zijn als we met ze allen de schouders er onder zetten. Van de markt tot de lokale en rijksoverheid.

Het Gemaalhuis kent een diversiteit aan woningtypes
Het Gemaalhuis kent een diversiteit aan woningtypes

Het begint door meer oog te hebben voor de sociale koop. Dat betekent misschien dat de maximale grondprijs niet haalbaar is, maar het heeft een enorme impact op de lokale bevolking en ook de wens die in veel steden en dorpen leeft. Het is een politieke keuze die je moet durven te maken, gekoppeld aan realiteitszin, waarbij een haalbaar scenario voor ontwikkelaar of bouwer erg belangrijk is en de woningen er ook echt komen. En ik zeg bewust met realiteitszin, want er zijn ook gemeenten die doorslaan in beleidsvisies en eisen die zij extra stellen, waardoor veel te weinig plannen tot realisatie komen. Durf oog te hebben voor elkaars businesscase en elkaar echt te versterken. Want in plannen kunnen we niet wonen. In woningen die we samen haalbaar kunnen realiseren wel!

Op weg naar een herstructurering van de systematiek. Hoe kunnen we iets doorbreken?

Het gaat om keuzes durven maken. Wij laten bijvoorbeeld zien hoe de constructie met uitgestelde grondwaardes werkt met voorbeelden uit andere gemeentes. De oude methode met subsidies leverde alleen profijt op aan de eerste gelukkige koper en zorgde juist voor dat je niet doorstroomde omdat je volgend jaar nog iets meer terug kreeg; daar heeft de samenleving geen baat bij. Dat is ook iets wat we niet naar terug moeten willen , ondanks alle goede plannen die in de maak zijn in Den Haag. Een deel van de opbrengst keert bijvoorbeeld bij ons met Koopstart terug naar de gemeente als uitgestelde grondwaarde. Dat geld kan opnieuw worden ingezet voor betaalbare koop. Het andere deel is voor ons als ontwikkelaar voor de uitgestelde betaling en om de goedkope woningen mede mogelijk te maken. Dat is de werkwijze bij Timpaan, waardoor we o.a. met Koopstart en slimme plannen toch echt aantonen dat in een overspannen markt ook juist ruimte is voor betaalbare koop.

In plaats van één gelukkige koper werken aan een proces die in de regio voor doorstroming zorgt. Het is een positief proces, een tegenhanger van het anti speculatiebeding, die in mijn ogen dus vooral een negatieve prikkel voor doorstroming is. Want waarom zal je verhuizen als je over 2 jaar meer terug krijgt? Het is een bijna circulaire stroom, van opbrengsten die weer terug gaan naar een ‘fonds’ voor betaalbaar wonen en de doorstroom van woningen die je op peil houdt. Winstbejag op je woning is in het verleden een soort van patroon geworden, wonen als belegging. Dat je aan je woonrecht zoveel geld kunt verdienen is soms absurd. De jongere doelgroep, mensen die daadwerkelijk de woning krijgen, zij zijn nu al zo blij met die woning. Je wilt mensen een kans geven die ze nu niet hebben.

De woning als belegging wordt dus steeds minder belangrijk. Een woning om te wonen des te meer.

Juist op dit moment adviseer ik: laat de markt met ideeën komen, zoals wij dat doen met Koopstart. Wat uiteindelijk in het voordeel is van gemeentes en van de gehele samenleving. Maar dus wel zo dat plannen er komen en het niet blijft bij mooie ambities. Wonen kun je niet in plannen zeg ik altijd, wonen kun je alleen in woningen die daadwerkelijk gerealiseerd worden. Die moeten we echt samen mogelijk maken door samen naar creatieve oplossingen te zoeken. Als gemeentes samen met marktpartijen aan de toekomst werken en ons uitdagen mee te denken, kunnen we samen echt veel meer impact maken. Wij pakken deze handschoen als Timpaan graag op met corporaties, gemeenten en investeerders.

Hebben jullie verwachtingen van grote verschuivingen door corona, zoals het gebruik van de openbare ruimte en binnen de woning?

Wat we zien in de grote steden is dat de behoefte aan goede gemeenschappelijke buitenruimtes en de individuele balkons toeneemt. Die ene woning van 30 m2 zonder balkon op 10 hoog is met de corona toch vaak niet zo ideale woning gebleken als je ‘sociale’ leven stil valt. Bij de nieuwbouw is daarin gelukkig het nodige vanuit wetgeving geregeld. In de woningbouwplattegronden zie ik zelf nog geen grote verschuivingen; we zijn in Nederland een redelijk traditioneel volk qua welke indeling we waarderen. De open woonkamer/keuken blijft favoriet en wordt denk ik nog populairder, omdat we ons sociale leven meer zijn gaan waarderen. De werkruimte is toch wel fijn als die er is of gemaakt kan worden. Het duurdere segment gaat het denk ik wel moelijker krijgen, die trend was al ingezet. Ook al verkopen deze woningen in de regio nog steeds goed. Maar het komt dan vooral doorat de doelgroep die dat nog kan betalen steeds kleiner wordt. En de kopers, vaak ondernemers, hebben het of nu heel erg goed of heel erg lastig.

Meer van invloed dan corona is denk ik de invoering van de Omgevingswet. Gewenning, een andere manier van werken kan tot vertraging in processen leiden. Juist nu er veel woningen nodig zijn. Hoe goed de nieuwe Omgevingswet ook is, voor de markt en de ambtenarij, kijk ik er best wel tegen op. Een cultuurverandering is niet één, twee, drie geregeld en die cultuurverandering gaat begin 2022, zoals het er nu naar uitziet, wel echt in. Dit vraagt zeker van gemeenten een hele andere denkwijze. Zeker in het voortraject gaan er vertragingen ontstaan. Dat is het grootste risico in de nabije toekomst, bovenop de bestaande achterstand in de woningbouw. De uitdaging wordt dat dit niet zorgt voor een nog groter woningtekort in Nederland die de komende jaren nog steeds blijft oplopen. Want dat de nieuwe Omgevingswet er komt, is goed. Alleen of het nu het juiste moment is met o.a. de capaciteitstekorten bij gemeenten en de enorme opgave die wij samen te verzetten hebben, vraag ik mij sterk af. Ik hoor dit kritische geluid ook van diverse ambtenaren.

Het is een tijd van onwaarschijnlijk veel opgaves.

Het is spannend; hoe gaan we om met nieuwe vormen van energie, mobiliteit, het klimaat, wat voor effect heeft de nieuwe Omgevingswet, participatie, de druk op de woningmarkt in algemene zin en wat doet de corona crisis op de lange termijn? Krijgt ook de vastgoed en de bouw nog die klap te verduren die ons tot nu toe niet bereikt heeft? Maar ook een tijd van veel kansen. Waar je met durf en ambitie een hele belangrijke bijdrage aan de maatschappij kunt leveren. De opgave van nieuwe woningen is enorm, dat vraagt een ander type versnelling. Persoonlijk denk ik, dat het niet gaat lukken met het woonlandschap dat er nu is, om de vertraging op korte termijn in te lopen. Hoe graag we dit ook willen en hoe hard we er ook aan werken. Het vraagt van een gemeenschap, ons als ontwikkelaar en de overheid om keuzes te maken en ook voor die categorieën te bouwen die nu tussen het wal en schip vallen. Maar vooral om te durven en eens buiten de gebaande paden te kijken. Samen op zoek naar de oplossing om meer plannen, maar vooral meer woningen mogelijk te maken. Juist nu!